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Wohnung verkaufen

Der Verkauf Ihrer Wohnung in Deutschland war wahrscheinlich nicht eine der Sorgen, mit denen Sie an dieser Stelle gerechnet haben. Eine Immobilie zu erwerben, um darin zu wohnen, ist doch immer erst einmal das Schwierigste, oder? Wie schwer kann es sein, Ihre Wohnung zum Verkauf zu stellen und die Interessenten zu Ihnen kommen zu lassen? Immerhin haben Sie dieses Mal die Kontrolle, Sie sitzen auf der richtigen Seite des Verhandlungstisches.

Es stimmt zwar, dass Sie mehr Kontrolle über das Timing, den Preis und den psychologischen Vorteil haben, aber der Prozess des Verkaufs einer Immobilie in Deutschland ist nicht gerade frei von Hürden, die zu mehr Frustration, Zeit- und Geldverlusten führen können.

Mein Artikel über den Kauf einer Wohnung in Deutschland wurde ziemlich populär und wurde ziemlich viel in den sozialen Medien und per E-Mail geteilt, was zu einigen Anfragen nach einem solchen Artikel über den Prozess des Verkaufs einer Wohnung in Deutschland führte. Daher werde ich auch dieses Mal wieder versuchen, alle verschiedenen Elemente, Dokumente, Beteiligten und Prozesse darzustellen, damit Sie auf dem Weg bessere Entscheidungen treffen können.

Eine Frage des Timings: Ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Wohnung?

Nicht jeder hat die volle Kontrolle über den Zeitpunkt, an dem man verkaufen muss. Viele brauchen eine größere Wohnung für eine wachsende Familie, andere ziehen einfach um. In diesen Fällen ist der Verkauf einer Immobilie eine Antwort auf die Notwendigkeit einer größeren Reserve für den Kauf der nächsten. Wenn Sie jedoch die Möglichkeit (und den Vorteil) haben, auf die günstigsten Bedingungen zu warten, sollten Sie sich überlegen, ob Sie Ihre Wohnung in Deutschland verkaufen wollen.

Es ist wahr, dass es derzeit ein sehr günstiges Umfeld auf der Angebotsseite in der deutschen Hauptstadt gibt, da es eine sehr starke Nachfrage nach Immobilien gibt, besonders innerhalb des Rings. Ein einfaches Wort der Vorsicht ist es dann, den Markt zu beobachten und sicherzustellen, dass Sie nicht während eines Abwärtstrends, zum Beispiel aufgrund einer Immobilienblase, verkaufen.
Bewertung Ihrer Immobilie

Unabhängig davon, ob diese Immobilie Ihre erste Investition war oder nicht, läuft alles auf eine Wette hinaus, die Sie vor ein paar Jahren abgeschlossen haben: die Aussicht auf einen interessanten Mehrwert, wenn Sie sie wieder verkaufen. Aber wissen Sie, wie weit Sie gekommen sind? Sie haben viel Zeit, Mühe und Geld in Ihre Wohnung gesteckt, für Renovierungsarbeiten, neue Geräte oder vielleicht ein neues Dach, wenn Sie in einem Haus wohnen.

Wenn Sie in einer Wohnung leben, könnte dies noch komplizierter sein, da es vielleicht Renovierungsarbeiten in den Gemeinschaftsräumen des Gebäudes gab, oder einen neuen Zugang zur Stadtheizung, usw. Wie wirken sich diese Umgestaltungen auf den Wert Ihrer Immobilie aus? Und wer kann all diese Faktoren mit einem Preisschild versehen?

Dies ist ein optionaler Schritt, aber es ist empfehlenswert, diese Fragen von einem Fachmann beantworten zu lassen. Es mag Sie etwas kosten, aber es wird Ihnen bei der Verhandlung helfen, Ihren Standpunkt fest zu vertreten.

Was ist besser als ein kugelsicheres Vertrauen in den Wert Ihres Hauses, um Ihre Preisvorstellung in die Höhe zu treiben?

Hierfür können Sie sich an verschiedene Personen wenden.

Sich selbst

Wer sonst könnte den Wert einer Immobilie besser einschätzen als ihr eigener Eigentümer? Das ist eine solide Annahme, denn Sie könnten einfach alle Ihre Ausgaben auf den Preis addieren, den Sie vor all den Jahren bezahlt haben. Das mag nicht perfekt sein, aber mit ein wenig zusätzlicher Recherche ähnlicher Immobilien auf Seiten wie ImmoScout24 könnte man zu einer realistischen Zahl kommen. Das ist definitiv möglich, aber Vorurteile und emotionale Voreingenommenheit können einem in die Quere kommen, vor allem wenn man selbst in der Wohnung wohnt. Einige Leute könnten den Wert einiger kosmetischer Veränderungen in der Wohnung überschätzen, und andere unterschätzen den Umfang der Arbeiten, die notwendig sind, um zum Beispiel die richtigen Käufer anzuziehen. Das lässt Raum für Fehler.

Immobilien Gutachter

Manchmal ist alles, was Sie brauchen, eine zweite Meinung oder eine objektivere. Das ist die Aufgabe von Immobilien Gutachtern. Sie sammeln Daten aus verschiedenen Datenbanken und kommen direkt vor Ort, um Ihre Immobilie im Detail zu begutachten, alle relevanten Parameter einzugeben und einen realistischen Preis festzulegen. Er wird auch manchmal Baugutachter oder Immobilienbewertung oder Immobilienwertermittlung genannt. Wichtig zu wissen ist dabei, dass Gutachter nicht gleich Gutachter ist, denn der Beruf ist nicht reglementiert. Achten Sie daher bei der Suche nach einem Sachverständigen darauf, dass er bei der IHK oder Architektenkammer eingetragen ist oder alternativ bei der DEKRA zertifiziert ist. So finden Sie unabhängige, neutrale Fachleute, die höhere Qualitätsstandards einhalten. Rechnen Sie je nach Wert Ihrer Immobilie mit Kosten zwischen einigen hundert und einigen tausend Euro.

Online-Plattformen

Wenn Sie nicht bereit sind, so viel Geld für eine zweite Meinung beim Verkauf Ihrer Wohnung in Deutschland auszugeben, können Sie sich an Online-Plattformen wenden. Innerhalb weniger Minuten und mit Hilfe eines dynamischen Fragebogens (Adresse, Größe, Baujahr etc. eingeben) können diese Ihnen eine recht gute Einschätzung geben, was Sie auf dem Markt erwarten können. Bei einem Preis von weniger als hundert Euro ist das vielleicht ein guter Kompromiss zwischen Kosten, Vertrauensfaktor und Genauigkeit. Sie können sich wenden an:

  • Immonet
  • Immoscout24

Immobilienmakler

Das ist manchmal weniger bekannt, aber Immobilienmakler können Ihnen helfen, den Wert Ihrer Immobilie einzuschätzen, und das oft ohne Kosten für Sie. Sie haben die Daten, Erfahrungen und Einblicke in den Markt, um einen realistischen Preis für Ihre Immobilie festzulegen. Der Service ist kostenlos, weil es für die Agentur eine Gelegenheit ist, Sie und Ihr Projekt kennenzulernen, was zu einer längerfristigen Beziehung führen könnte, wenn Sie sie mögen. Stellen Sie sich das so vor, als würde eine Autowerkstatt einen kostenlosen Wintercheck für Ihr Auto anbieten, in der Hoffnung, dass Sie in Zukunft für etwas Größeres wiederkommen. Es ist ein faires Geschäft und lässt Sie mit potenziellen Partnern für den Verkauf sprechen, ohne sich zu sehr zu verpflichten.

 

Eine Wohnung in Deutschland ohne Makler verkaufen – wirklich sinnvoll?

Dies ist eine sehr persönliche Frage und sie könnte von besonderer Bedeutung sein, wenn Sie zum ersten Mal Ihre Wohnung in Deutschland verkaufen. Wollen Sie diesen Prozess alleine durchlaufen, ohne die Hilfe eines Maklers? Der Hauptgrund dafür sind oft die Kosten; warum sollte ich so viel Geld für eine Dienstleistung ausgeben, die ich vielleicht gar nicht wirklich brauche. Es ist definitiv machbar, aber es ist schwer durchzuziehen, weil es eine Menge Arbeit und Stress bedeutet. Es ist wie ein zweiter Job zusätzlich zu Ihrem normalen Job. Manchmal kann ein Dritter auch helfen, die Kommunikation ein wenig zu glätten, was oft der Schlüssel zu einem erfolgreichen Verkauf ist.

Sie müssen auch den deutschen Markt berücksichtigen, der für private Eigentümer nicht sehr liquide ist. Kurz gesagt: Da die Deutschen nur ungern Eigentümer ihrer Wohnung sind, ist der Markt “von Privat an Privat” nicht so entwickelt wie in anderen Ländern. Ganz vermeiden kann und sollte man Immobilienmakler daher auch nicht. Sie können sich aber an die speziellen Plattformen wenden, die nur Angebote von privaten Eigentümern sammeln:

  • https://www.wohnungsboerse.net/.
  • https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-haus-kaufen/haus-kaufen-privat/k0c208

Sollten Sie also einen Immobilienmakler beauftragen? Ich denke, Sie müssen diese Frage beantworten: Haben Sie die Zeit und die notwendigen Fähigkeiten, um die Vermarktung Ihrer Immobilie zu managen, eine erfolgreiche Verhandlung zu führen, um den bestmöglichen Preis mit dem bestmöglichen Käufer zu erzielen, und das alles zusätzlich zu Ihrem normalen Job und auf Deutsch? Überlegen Sie sich diese Parameter noch einmal, wenn Sie obendrein einen Zeitdruck haben. Für die meisten Käufer kommen Wohnung verkaufen Heidelberg und Wohnung verkaufen Mannheim nur mit Immobilienmakler in Frage.

 

Wohnung verkaufen: Den Prozess vorbereiten

Dieser Ratschlag ist keine Raketenwissenschaft, aber ich denke, es ist immer eine gute Erinnerung; Sie müssen Ihre Hausaufgaben vor Besichtigungen und dem Verkauf Ihrer Wohnung in Deutschland machen:

Stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilie so attraktiv wie möglich ist

Wenn Sie kleine Reparaturen oder Renovierungsarbeiten schon eine Weile auf Ihrer To-Do-Liste stehen haben, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, sie zu erledigen. Der erste Eindruck zählt und Kaufinteressenten werden auf jeden kleinen Schaden, Riss, lockere Fensterscharniere etc. achten und versuchen, den Preis zu drücken. Manchmal kann ein einfacher frischer Anstrich schon Wunder bewirken.
Alle Dokumente, die Sie für den Verkauf Ihrer Wohnung in Deutschland benötigen

Eine Ihrer Hauptaufgaben ist es, dafür zu sorgen, dass der Käufer Zugang zu allen notwendigen Elementen hat, um schnell eine Entscheidung zu treffen. Einige dieser Dokumente haben Sie wahrscheinlich schon, aber die anderen müssen Sie wahrscheinlich bei Ihrer Hausverwaltung oder beim Amtsgericht anfordern oder abholen. Hier ist eine ziemlich vollständige Liste von Dokumenten, die Sie benötigen, um eine Wohnung in Deutschland zu verkaufen. Ich habe sie nach ihrer Wichtigkeit sortiert.

Unbedingt notwendig

  • Grundriss – Dieser zeigt die Innenmaße Ihrer Immobilie.
  • Teilungserklärung – Sie zeigt, wo Ihr Grundstück im Verhältnis zu den Nachbargrundstücken eines Gebäudes beginnt und endet
  • Beglaubigter Grundbuchauszug – Das offizielle Register der Stadt

Wichtig

  • Die letzte Miteigentumsabrechnung – Wohnungseigentümer – (Wohngeldabrechnung)
  • Der letzte Wirtschaftsplan – Wohnungseigentümer – (Wirtschaftsplan)
  • Rücklagenübersicht – Wohnungseigentümer – (Rücklagenübersicht)
  • Protokolle der letzten 3 Miteigentümerversammlungen – Wohnungseigentümer – (Eigentümerversammlungsprotokolle)
  • Brandversicherungsnachweis (Brandversicherungsurkunde)

Schön zu haben

  • Baubeschreibung (falls vorhanden)
  • Energiepass (Energieausweis)
  • Eine Kopie des aktuellen Mietvertrages (falls vorhanden)

 

Über Finanzen und Steuern beim Verkauf einer Wohnung

Wie Sie wahrscheinlich schon wissen, sind die Suche nach einem Käufer, die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler oder die Abwicklung mit einem Notar nicht die einzigen Schlachten, die Sie in Ihrem kleinen Krieg gewinnen müssen. Sie müssen auch noch ein letztes Mal kämpfen, um herauszufinden, was mit der Summe, die Sie dann zur Verfügung haben werden, geschehen wird.

Ich wünsche Ihnen von Herzen, dass es einen schönen Gewinn für Ihre Investition gibt, wenn das alles vorbei ist. Aber was ist dann mit den Steuern?

Die Regeln sind ziemlich einfach in Deutschland, Sie könnten mit diesen 3 Steuern besteuert werden:
Spekulationssteuer: Wenn Sie die Wohnung nicht selbst bewohnt haben (Eigennützung), wird diese zusätzliche Steuer fällig, wenn Sie die Immobilie vor einer 10-Jahres-Frist verkaufen. Sie wird auf den Wertzuwachs und auf Ihren Einkommenssteuersatz berechnet. Diese Steuer ist nicht fällig, wenn Sie in dem Jahr, in dem Sie die Wohnung verkaufen, und in den 2 Jahren davor selbst darin wohnen.
Gewerbesteuer: Wenn Sie irgendwie genug Kapital hatten, um mehrere Immobilien auf einmal zu kaufen und zu verkaufen (z.B. 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren), könnte das Finanzamt mit dieser Steuer hinter Ihnen her sein und Ihren Fall als eine gewerbliche Tätigkeit betrachten.
Umsatzsteuer: Private Eigentümer zahlen keine Umsatzsteuer, es sei denn, das Finanzamt betrachtet dies wiederum als gewerbliche Tätigkeit.

Bezüglich Ihrer Steuererklärung in diesem Jahr:

 

2 Szenarien beim Wohnungsverkauf sind für die meisten Menschen zu betrachten:

Die Immobilie wird verkauft und das Geld wird nicht anderweitig reinvestiert: In diesem Fall müssen Sie sicherstellen, dass Sie das Finanzamt über diese außergewöhnlichen Einkünfte für dieses Jahr informieren (Sondereinkommen). Vergessen Sie nicht, dass alle Ausgaben, die in den Verkauf geflossen sind, “Minuspunkte” sind, die den Gesamtbetrag des steuerpflichtigen Einkommens verringern.

Die Immobilie wird verkauft und das Geld wird an anderer Stelle reinvestiert: Dieser Fall ist etwas einfacher, da der größte Teil (oder das gesamte) der außerordentlichen Einkünfte an anderer Stelle investiert wird (z. B. in ein neues Haus), wodurch sich die Dinge am Ende ausgleichen. Das Gleiche gilt hier, alle Kosten in diesem Prozess sind “Minuspunkte”, die Ihr Steuerberater nutzen kann, um Ihre Steuererklärung zu optimieren.

Überbrückungs-Finanzierung

Es kommt sehr oft vor, dass das Timing in Bezug auf den Cash-Flow zwischen dem Moment, in dem Sie Ihre Wohnung in Deutschland verkaufen und dem Moment, in dem Sie die neue Wohnung kaufen, nicht immer perfekt klappt. In diesem Fall benötigen Sie eine Brückenfinanzierung oder Zwischenfinanzierung. Das Konzept und die Bedingungen sind ziemlich ähnlich wie in anderen Teilen der Welt, aber stellen Sie sicher, dass Sie das Kleingedruckte im Vertrag mit Ihrer Bank verstehen.

Ich hoffe, dieser Beitrag hat Ihnen einen Einblick in das Gesamtbild der Dinge gegeben. Zögern Sie nicht, Fragen zu stellen oder Details in den Kommentaren hinzuzufügen. Ich möchte nochmals Invest-AB empfehlen. Sie sind nette und kompetente Immobilienmakler mit Erfahrung mit internationalen Kunden und Expertise in allen Teilen des Prozesses. Sie haben mir während meiner Suche sehr geholfen, ohne zu aufdringlich und verkaufsorientiert zu sein, während sie realistisch in Bezug auf die Erwartungen blieben. Zögern Sie nicht, Druck auf sie auszuüben, indem Sie mein positives Feedback hier erwähnen.

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