Haus verkaufen

Die meisten Hausverkäufer träumen von einem stressfreien Verkauf, bei dem sie einfach ihr Haus auflisten, schnell einen qualifizierten Käufer finden, das Geld abholen und die Schlüssel übergeben. Die Realität ist, dass der Verkauf eines Hauses viele bewegliche Teile beinhaltet – einige, die Sie kontrollieren können und einige, die außerhalb Ihrer Hände liegen.

Zum Beispiel kann die geografische Lage Einfluss darauf haben, wie lange Ihr Haus auf dem Markt bleibt und mit wie viel Aufschlag Sie davonkommen. Wo der Bestand gering ist, stehen die Chancen gut, dass Sie schneller verkaufen und einen höheren Preis erzielen können. Umgekehrt müssen Hausbesitzer in Gegenden, in denen sich der Verkauf von Häusern abgekühlt hat, wahrscheinlich härter arbeiten, um den richtigen Käufer zu finden.

Und dann gibt es noch die Faktoren, die Sie selbst beeinflussen können und die einen großen Einfluss auf das Endergebnis haben – Dinge wie die Beauftragung eines wirklich guten Immobilienmaklers und die Maximierung der Online-Attraktivität Ihres Hauses können den Aufwand in Geld umwandeln und zu einem reibungsloseren Abschluss führen.

Hier sind 11 Schritte, die Sie unternehmen müssen, um Ihr Haus im Jahr 2021 zu verkaufen:

  1. Stellen Sie einen Makler ein, der den Markt kennt.
  2. Legen Sie einen Zeitplan für den Verkauf Ihres Hauses fest.
  3. Lassen Sie Ihr Haus vor dem Verkauf inspizieren.
  4. Verschwenden Sie kein Geld für unnötige Upgrades.
  5. Machen Sie professionelle Fotos.
  6. Bringen Sie Ihr Haus auf den Markt.
  7. Legen Sie einen realistischen Preis fest.
  8. Prüfen und verhandeln Sie Angebote.
  9. Rechnen Sie mit den Schließungskosten des Verkäufers.
  10. Wägen Sie die steuerlichen Auswirkungen ab.
  11. Erwägen Sie die Beauftragung eines Immobilienanwalts.

 

1. Beauftragen Sie einen Makler, der den Markt kennt

Das Internet macht es einfach, sich über den Werdegang und die Berufsbezeichnungen von Immobilienmaklern zu informieren, so dass Sie die richtige Person für die Zusammenarbeit auswählen können. Schauen Sie sich die Online-Profile von Immobilienmaklern an, um zu erfahren, wie lange sie schon in der Branche tätig sind, wie viele Verkäufe sie getätigt haben und welche Titel sie erworben haben. Achten Sie darauf, wie und wo sie ihre Angebote vermarkten, und ob sie professionelle Fotos verwenden oder nicht. Schauen Sie sich hier Haus verkaufen Heidelberg oder Haus verkaufen Mannheim an.

Hausbesitzer könnten versucht sein, die Beauftragung eines Maklers zu vermeiden, um die Maklerprovision zu sparen und stattdessen ihr Haus selbst zu verkaufen. Ein erfahrener Makler verdient das Honorar jedoch, indem er Ihr Haus einem möglichst breiten Publikum vorstellt, um die bestmöglichen Angebote zu erhalten, und in Ihrem Namen verhandelt. Wenn Sie alleine verhandeln, müssen Sie sich selbst um die Vorbereitung Ihres Hauses, die Vermarktung, die Prüfung der Angebote der Käufer und die Abwicklung aller Verhandlungen und Abschlussdetails kümmern. Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten und eine Provision aushandeln, sollten Sie dies bedenken: Die Maklergebühren sind auf ein Allzeittief gefallen.

2. Legen Sie einen Zeitplan für den Verkauf Ihres Hauses fest

Ein Haus zu verkaufen ist ein großes Unterfangen, das von Anfang bis Ende zwei bis vier Monate dauern kann – oder viel länger, je nach den lokalen Marktbedingungen.

Sobald Sie sich entschlossen haben, Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie sich sofort auf die Suche nach einem Immobilienmakler begeben, um jemanden mit der richtigen Erfahrung für Ihre Situation zu finden. Mindestens zwei oder drei Monate vor dem geplanten Verkauf sollten Sie eine Hausinspektion durchführen lassen (mehr dazu weiter unten) und alle Problembereiche identifizieren, insbesondere bauliche oder mechanische Probleme, die möglicherweise behoben werden müssen, um einen Verkauf zu erleichtern. Lassen Sie genügend Zeit, um notwendige Reparaturen zu planen.

Beginnen Sie etwa einen Monat vor dem Verkauf Ihres Hauses mit der Inszenierung und Tiefenreinigung als Vorbereitung für die Fotoaufnahmen.

Hier ist eine Checkliste mit Dingen, die Sie vor dem Verkauf Ihres Hauses erledigen sollten:

  • Führen Sie Gespräche mit Immobilienmaklern und prüfen Sie deren Verkaufsgeschichte.
  • Entrümpeln Sie Ihr Haus und bringen Sie eventuell überschüssige Möbel in einen Lagerraum.
  • Lassen Sie eine optionale Hausinspektion durchführen, um alle Probleme zu identifizieren.
  • Planen Sie Reparaturen, falls erforderlich.
  • Grundreinigung.
  • Inszenieren Sie das Haus.
  • Machen Sie professionelle Fotos.

 

3. Lassen Sie das Haus vor dem Verkauf begutachten

Eine Hausinspektion vor dem Verkauf kann eine sinnvolle Vorabinvestition sein, aber sie ist optional. Ein detaillierter Inspektionsbericht kann alle strukturellen oder mechanischen Probleme identifizieren, bevor Sie Ihr Haus zum Verkauf anbieten. Es kann ein paar hundert Euro kosten, aber eine Inspektion wird Sie im Voraus vor Problemen warnen, die Käufer wahrscheinlich bemerken werden, wenn sie später ihre eigene Inspektion durchführen.

Indem Sie dem Käufer ein paar Schritte voraus sind, können Verkäufer den Verkaufsprozess beschleunigen, indem sie Reparaturen zusammen mit anderen Vorbereitungsarbeiten durchführen. Das bedeutet, wenn das Haus auf den Markt kommt, sollte es bereit sein, ohne Drama und schnell verkauft zu werden.

 

4. Verschwenden Sie kein Geld für unnötige Upgrades

Wenn Sie Geld in kostspielige Upgrades investieren, stellen Sie sicher, dass die Ergänzungen oder Aktualisierungen, die Sie vornehmen, einen hohen Return on Investment haben. Es macht keinen Sinn, neue Granit-Arbeitsplatten zu installieren, wenn Sie beim Verkauf nur ein ausgeglichenes Ergebnis erzielen oder sogar Geld verlieren werden.

Hier kann Ihnen ein guter Immobilienmakler weiterhelfen. Sie wissen oft, was die Leute in Ihrer Nachbarschaft erwarten und können Ihnen helfen, Upgrades entsprechend zu planen. Wenn die Käufer vor Ort nicht nach tollen Oberlichtern oder einer Dampfdusche suchen, dann macht es keinen Sinn, diese einzubauen. Ein frischer Anstrich mit neutraler Farbe, ein neuer Teppich und eine aufgemöbelte Landschaft sind in der Regel kostengünstige Möglichkeiten, einen guten ersten Eindruck zu hinterlassen.

Im Allgemeinen bieten Aktualisierungen in der Küche und im Bad den höchsten Return on Investment. Wenn Sie alte Schränke haben, können Sie vielleicht einfach die Türen und Beschläge austauschen, um einen modernen Look zu erhalten. Zum Beispiel können Sie die Standardtüren der Küchenschränke an einem Wochenende gegen moderne Türen im Shaker-Stil austauschen, ohne dass Sie dafür viel Geld ausgeben müssen.

 

5. Besorgen Sie sich professionelle Fotos

Vereinbaren Sie mit Ihrem Immobilienmakler einen Termin für ein Fotoshooting, um Marketingfotos von Ihrem Haus zu machen. Qualitativ hochwertige Fotos sind von entscheidender Bedeutung, da die Maximierung der Online-Attraktivität Ihres Hauses den Unterschied zwischen einem schnellen Verkauf oder einer langweiligen Anzeige ausmachen kann.

Einige Immobilienmakler haben professionelle Fotografie und virtuelle Online-Touren in ihr Dienstleistungsangebot integriert. Wenn dies nicht der Fall ist, sollten Sie sich selbst um einen Fotografen bemühen. Das Honorar für professionelle Fotografie hängt von der Größe Ihres Hauses, seiner Lage und der Dauer der Aufnahmen ab.

Ein professioneller Fotograf mit einem starken Portfolio weiß, wie man Räume größer, heller und attraktiver erscheinen lässt. Das Gleiche gilt für Ihren Rasen und Ihre Außenbereiche. Schummrig beleuchtete Online-Fotos können Hauskäufer abschrecken, bevor sie überhaupt die Chance haben, über den schönen Radweg in der Nähe oder das neue Dach, das Sie gerade installiert haben, zu lesen, daher können sich gut gemachte Fotos wirklich auszahlen.

 

6. Bringen Sie Ihr Haus auf den Markt

Wenn ein schneller Verkauf Ihr Ziel ist, finden Sie hier Tipps, um Ihr Haus marktreif zu machen und Käufer anzuziehen:
Konzentrieren Sie sich auf den Online-Appeal des Hauses

Sie haben schon von der Attraktivität Ihres Hauses gehört, aber Fachleute sagen, dass die Online-Attraktivität jetzt noch wichtiger ist.

“Die erste Präsentation Ihres Hauses findet online statt”, sagt Guerra. “Die Qualität Ihrer Web-Präsentation wird darüber entscheiden, ob jemand anruft und einen Termin vereinbart oder auf das nächste Angebot klickt.”
Inszenieren Sie Ihr Haus und halten Sie es für Besichtigungen sauber

Immobilienmakler schlagen Verkäufern oft vor, ihr Haus in Szene zu setzen. Das bedeutet einfach, dass Sie überschüssige Möbel, persönliche Gegenstände und unansehnliche Dinge aus dem Haus entfernen, während es auf dem Markt ist, und die Räume so einrichten, dass sie optimal genutzt werden können. Wenn Sie sich in einem langsameren Markt befinden oder ein luxuriöses Haus verkaufen, kann die Investition in einen professionellen Stager Ihnen helfen, sich von der Konkurrenz abzuheben. Laut HomeAdvisor kostet ein professionelles Home Staging im Durchschnitt etwa 1.200 Euro, aber die Spanne reicht von 520 Euro am unteren Ende bis zu 2.000 Euro am oberen Ende.
Lassen Sie sich das Haus von jemand anderem zeigen

Machen Sie sich rar, wenn potenzielle Käufer kommen, um Ihr Haus zu besichtigen. Lassen Sie sie sich selbst in dem Raum vorstellen, frei von der Ablenkung, Sie zu treffen und mit Ihnen zu sprechen. In der Regel werden Käufer von ihrem eigenen Immobilienmakler begleitet, um Ihr Haus zu besichtigen, oder Sie können Ihren eigenen Makler bitten, bei den Besichtigungen anwesend zu sein.

7. Setzen Sie einen realistischen Preis für den Hausverkauf fest

Selbst in wettbewerbsintensiven Märkten wollen Käufer nicht mehr bezahlen, als die Vergleichswerte zeigen, daher ist es wichtig, den Preis von Anfang an richtig festzulegen. Ein zu hoher Preis kann nach hinten losgehen, während eine Unterschätzung des Wertes der Wohnung dazu führen kann, dass Sie Geld auf dem Tisch liegen lassen.

Um den Preis für Ihr Haus von Anfang an richtig festzulegen, sollten Sie sich auf die Vergleichswerte in Ihrer Nachbarschaft verlassen. Dies sind Datenblätter über kürzlich verkaufte Immobilien in einem bestimmten Gebiet. Auf einen Blick können Sie sich ein Bild davon machen, was die Häuser in Ihrer Umgebung kosten.

“Ein häufiger Fehler von Verkäufern ist es, den Preis für ein Haus zu hoch anzusetzen und ihn dann regelmäßig zu senken”, sagt Schneider. “Manche Verkäufer denken, dass diese Praxis die höchste Rendite bringt, aber in Wirklichkeit ist oft das Gegenteil der Fall. Zu hoch angesetzte Preise schrecken potenzielle Käufer ab, die die Immobilie vielleicht nicht einmal in Betracht ziehen.”

Wenn Sie keinen Makler beauftragen, sollten Sie auf Online-Websites nachsehen, wie die Preise für ähnliche Häuser in der Gegend sind. Die Verfolgung der tatsächlichen Verkaufspreise kann Ihnen ein besseres Bild vermitteln als die Preisvorstellungen. Häuser mit mehrfachen Preisnachlässen können bei Käufern den Eindruck erwecken, dass mit dem Zustand Ihres Hauses etwas nicht stimmt oder dass es unerwünscht ist. Daher ist es am besten, die Notwendigkeit für mehrfache Preisnachlässe zu eliminieren, indem Sie den Preis Ihres Hauses so gestalten, dass es von Anfang an einen möglichst großen Kreis von Käufern anzieht.

 

8. Angebote prüfen und verhandeln

Nachdem Ihr Haus offiziell auf den Markt gekommen ist und die Käufer es gesehen haben, werden im Idealfall die ersten Angebote eintrudeln. An dieser Stelle ist Ihr Immobilienmakler (oder Anwalt) Ihr bester Fürsprecher und Ihre erste Anlaufstelle für Ratschläge. Wenn Sie sich in einem umkämpften Markt befinden, der Verkäufer begünstigt, werden die Käufer wahrscheinlich zum oder über dem Verkaufspreis bieten, und Sie könnten sogar mehrere Gebote erhalten. Andererseits, wenn die Verkäufe in Ihrer Gegend langsam sind und Sie nicht viele Angebote erhalten, müssen Sie möglicherweise verhandlungsbereit sein.

Wenn Sie ein Angebot erhalten, haben Sie ein paar Möglichkeiten: Sie können das Angebot so annehmen, wie es ist, ein Gegenangebot machen oder das Angebot ablehnen.

Ein Gegenangebot ist eine Antwort auf ein Angebot, bei dem Sie über die Bedingungen und den Preis verhandeln. Gegenangebote sollten immer schriftlich erfolgen und eine kurze Frist (48 Stunden oder weniger) haben, innerhalb derer der Käufer reagieren muss. Sie können z. B. einen Kredit für Farbe und Teppich anbieten, aber darauf bestehen, Ihre ursprüngliche Preisvorstellung beizubehalten, oder anbieten, bestimmte Geräte zurückzulassen, um den Deal zu versüßen.

Obwohl Ihr Immobilienmakler Ihnen vielleicht empfiehlt, das höchste Angebot anzunehmen, sollten Sie sich auch andere Aspekte des Angebots genau ansehen, wie z. B.:

  • Wie der Käufer zahlt (Barzahlung oder Finanzierung)
  • Art der Finanzierung
  • Höhe der Anzahlung
  • Eventualitäten
  • Forderungen für Kredite oder persönliches Eigentum
  • Vorgeschlagenes Abschlussdatum

Wenn Sie das Glück haben, mehrere Angebote zu erhalten, könnten Sie versucht sein, das höchste Angebot anzunehmen, aber bedenken Sie, dass die Immobilie bewertet werden muss, wenn der Käufer sich auf eine Kreditfinanzierung verlässt. Jede Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem geschätzten Wert muss irgendwo ausgeglichen werden, oder das Geschäft könnte platzen.

 

9. Rechnen Sie mit den Schließungskosten des Hausverkäufers

Sowohl der Hauskäufer als auch der Verkäufer haben Abschlusskosten. Der Hausverkäufer zahlt in der Regel die Provision des Immobilienmaklers, in der Regel etwa 5 bis 6 Prozent des Verkaufspreises des Hauses.

Einige andere Kosten, die üblicherweise vom Verkäufer bezahlt werden, sind:

  • Grunderwerbssteuer
  • Aufnahmegebühren
  • Ausstehende Pfandrechte

Wenn der Käufer einen Kredit für Reparaturen oder Abschlusskosten ausgehandelt hat, zahlt der Verkäufer auch diese Kosten. Ihr Immobilienmakler oder der Abschlussmakler sollte Ihnen eine vollständige Liste der Kosten aushändigen, für die Sie am Schlusstisch verantwortlich sein werden. Während der Käufer in der Regel einen Großteil der Abschlusskosten zahlt, irgendwo zwischen 2 und 4 Prozent des Verkaufspreises, sollten Sie wissen, dass Sie möglicherweise auch einige Gebühren zahlen müssen.

 

10. Sammeln Sie den notwendigen Papierkram zum Abschluss

Es gibt eine Menge Papierkram, der benötigt wird, um einen Hausverkauf richtig zu dokumentieren. Organisieren Sie Ihre Papiere alle an einem Ort, damit die Dinge schneller gehen. Einige der wichtigsten Dokumente, die Sie sammeln müssen, sind:

  • Den Original-Kaufvertrag für Ihr Haus
  • Grundstücksgutachten, Belegungszertifikat und Zertifikate zur Einhaltung der örtlichen Vorschriften
  • Dokumente zur Hypothek
  • Steuerunterlagen
  • Wertgutachten vom Kauf Ihres Hauses
  • Hausbesitzer-Versicherung
  • Hausinspektionsbericht, falls Sie einen gemacht haben

 

11. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, erwägen Sie die Beauftragung eines Anwalts für Immobilienrecht

Nicht alle Staaten verlangen, dass Verkäufer einen Immobilienanwalt zum Abschluss mitbringen, aber es kann sich lohnen, einen Juristen an Ihrer Seite zu haben, besonders wenn Sie Ihr Haus alleine verkaufen. Sie können einen Anwalt beauftragen, der Ihnen beim Ausfüllen von Papieren hilft, Verträge und Dokumente prüft, mögliche Probleme identifiziert und sicherstellt, dass der Verkauf so reibungslos wie möglich abläuft. Sofern Ihr Staat dies nicht vorschreibt, ist dies völlig optional.

Ein Anwalt ist in der Lage, Probleme mit dem Eigentumsrecht zu erkennen, die den Verkauf für Wochen oder Monate verzögern oder sogar torpedieren könnten, wie zum Beispiel:

  • Ausstehende Pfandrechte oder Urteile
  • Treuhandprobleme
  • Hypothekensalden
  • Steuerliche Probleme
  • Beeinträchtigungen

Ein Immobilienanwalt könnte ein paar Tausend Euro kosten, aber die Ausgabe könnte es wert sein, um eine so große finanzielle Transaktion zu schützen.
Was kommt als Nächstes? Konkrete Ratschläge

Beauftragen Sie einen erfahrenen Immobilienmakler.
Maximieren Sie die Online-Attraktivität Ihres Hauses und die Attraktivität der Fassade.
Erwägen Sie die Investition in eine Hausinspektion vor dem Verkauf.
Entrümpeln Sie Ihr Haus und bringen Sie es auf Vordermann.
Nutzen Sie Vergleichswerte, um Ihr Haus von Anfang an richtig zu bewerten.

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