Immobilienbewertung

Die Schätzung des Wertes von Immobilien ist für eine Vielzahl von Unternehmungen notwendig, einschließlich Finanzierung, Verkaufsauflistung, Investitionsanalyse, Sachversicherung und Besteuerung. Für die meisten Menschen ist jedoch die Bestimmung des Kauf- oder Verkaufspreises einer Immobilie die nützlichste Anwendung der Immobilienbewertung. Dieser Artikel bietet eine Einführung in die grundlegenden Konzepte und Methoden der Immobilienbewertung, insbesondere in Bezug auf den Verkauf.
Wichtigste Erkenntnisse

Die Bewertung von Immobilien ist schwierig, da jede Immobilie einzigartige Merkmale wie Lage, Grundstücksgröße, Grundriss und Ausstattung aufweist.
Allgemeine Konzepte des Immobilienmarktes, wie Angebot und Nachfrage in einer bestimmten Region, spielen sicherlich eine Rolle für den Gesamtwert einer bestimmten Immobilie.
Einzelne Immobilien müssen jedoch mit einer von mehreren Methoden (siehe Immobilienbewertung Heidelberg und Immobilienbewertung Mannheim) bewertet werden, um einen fairen Wert zu ermitteln.

Grundlegende Konzepte der Immobilienbewertung

Technisch gesehen ist der Wert einer Immobilie definiert als der Barwert des zukünftigen Nutzens, der sich aus dem Eigentum an der Immobilie ergibt. Im Gegensatz zu vielen Konsumgütern, die schnell verbraucht werden, wird der Nutzen einer Immobilie in der Regel über einen langen Zeitraum hinweg realisiert. Daher müssen bei der Schätzung des Wertes einer Immobilie wirtschaftliche und soziale Trends sowie staatliche Kontrollen oder Vorschriften und Umweltbedingungen berücksichtigt werden, die die vier Elemente des Wertes beeinflussen können:

Nachfrage: der Wunsch oder das Bedürfnis nach Eigentum, unterstützt durch die finanziellen Mittel zur Befriedigung dieses Wunsches
Nutzen: die Fähigkeit, die Wünsche und Bedürfnisse zukünftiger Eigentümer zu befriedigen
Knappheit: das endliche Angebot an konkurrierenden Immobilien
Übertragbarkeit: die Leichtigkeit, mit der Eigentumsrechte übertragen werden

Wert vs. Kosten und Preis

Der Wert ist nicht unbedingt gleich den Kosten oder dem Preis. Die Kosten beziehen sich auf die tatsächlichen Ausgaben, z. B. für Material oder Arbeit. Der Preis hingegen ist der Betrag, den jemand für etwas bezahlt. Während Kosten und Preis den Wert beeinflussen können, bestimmen sie nicht den Wert. Der Verkaufspreis eines Hauses könnte $150.000 betragen, aber der Wert könnte wesentlich höher oder niedriger sein. Wenn zum Beispiel ein neuer Eigentümer einen schwerwiegenden Mangel am Haus findet, wie zum Beispiel ein fehlerhaftes Fundament, könnte der Wert des Hauses niedriger sein als der Preis.

Marktwert

Eine Schätzung ist eine Meinung oder Schätzung über den Wert einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Schätzungsberichte werden von Unternehmen, Behörden, Privatpersonen, Investoren und Hypothekengesellschaften verwendet, wenn sie Entscheidungen über Immobilientransaktionen treffen. Das Ziel eines Gutachtens ist es, den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen – den wahrscheinlichsten Preis, den die Immobilie auf einem wettbewerbsfähigen und offenen Markt erzielen wird.

Der Marktpreis, also der Preis, zu dem eine Immobilie tatsächlich verkauft wird, entspricht nicht immer dem Marktwert. Wenn beispielsweise ein Verkäufer aufgrund einer drohenden Zwangsvollstreckung unter Druck steht oder ein Privatverkauf stattfindet, kann die Immobilie unter ihrem Marktwert verkauft werden.

Methode 1: Verkaufsvergleichsverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird üblicherweise für die Bewertung von Einfamilienhäusern und Grundstücken verwendet. Manchmal auch als Marktdatenansatz bezeichnet, handelt es sich dabei um eine Schätzung des Wertes, die durch den Vergleich einer Immobilie mit kürzlich verkauften Immobilien mit ähnlichen Merkmalen ermittelt wird. Diese ähnlichen Immobilien werden als Vergleichsobjekte bezeichnet und müssen, um einen gültigen Vergleich zu liefern, jeweils

  • der betreffenden Immobilie so ähnlich wie möglich sein
  • innerhalb des letzten Jahres auf einem offenen, wettbewerbsfähigen Markt verkauft worden sein
  • unter typischen Marktbedingungen verkauft worden sein

Mindestens drei oder vier Vergleichsobjekte sollten für die Bewertung herangezogen werden. Die wichtigsten Faktoren, die bei der Auswahl der Vergleichsobjekte zu berücksichtigen sind, sind die Größe, die vergleichbaren Merkmale und – vielleicht am wichtigsten – die Lage, die einen enormen Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie haben kann.

Qualitäten der Vergleichsobjekte

Da keine zwei Immobilien exakt gleich sind, werden die Verkaufspreise der Vergleichsobjekte angepasst, um unterschiedliche Merkmale und andere Faktoren, die den Wert beeinflussen, zu berücksichtigen:

  • Alter und Zustand der Gebäude
  • Verkaufsdatum, wenn zwischen dem Verkaufsdatum eines vergleichbaren Objekts und dem Datum der Wertermittlung wirtschaftliche Veränderungen auftreten
  • Verkaufsbedingungen, z. B. wenn der Verkäufer einer Immobilie unter Zwang stand oder wenn eine Immobilie unter Verwandten (zu einem reduzierten Preis) verkauft wurde
  • Lage, da sich ähnliche Immobilien in verschiedenen Stadtteilen im Preis unterscheiden können
  • Physikalische Merkmale, einschließlich Grundstücksgröße, Landschaftsgestaltung, Art und Qualität der Konstruktion, Anzahl und Art der Zimmer, Quadratmeter der Wohnfläche, Hartholzböden, eine Garage, Küchen-Upgrades, ein Kamin, ein Pool, zentrale Klimaanlage usw.

Der geschätzte Marktwert der betreffenden Immobilie wird in den Bereich fallen, der durch die angepassten Verkaufspreise der Vergleichsobjekte gebildet wird. Da einige der Anpassungen, die an den Verkaufspreisen der Vergleichsobjekte vorgenommen werden, subjektiver sind als andere, werden in der Regel diejenigen Vergleichsobjekte gewichtet, die die geringsten Anpassungen aufweisen.

Methode 2: Kostenansatz

Der Kostenansatz kann zur Schätzung des Wertes von Grundstücken verwendet werden, die durch ein oder mehrere Gebäude verbessert wurden. Bei dieser Methode werden getrennte Wertschätzungen für das/die Gebäude und das Grundstück vorgenommen, wobei die Abschreibungen berücksichtigt werden. Die Schätzungen werden addiert, um den Wert der gesamten verbesserten Immobilie zu berechnen. Der Kostenansatz geht von der Annahme aus, dass ein vernünftiger Käufer für eine bestehende verbesserte Immobilie nicht mehr zahlen würde als den Preis für den Kauf eines vergleichbaren Grundstücks und die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes. Dieser Ansatz ist sinnvoll, wenn es sich bei der zu bewertenden Immobilie um einen Typ handelt, der nicht häufig verkauft wird und keine Einnahmen generiert. Beispiele hierfür sind Schulen, Kirchen, Krankenhäuser und Regierungsgebäude.

Die Baukosten können auf verschiedene Arten geschätzt werden, einschließlich der Quadratfuß-Methode, bei der die Kosten pro Quadratfuß eines kürzlich errichteten vergleichbaren Gebäudes mit der Anzahl der Quadratfuß des zu bewertenden Gebäudes multipliziert werden; der Unit-in-Place-Methode, bei der die Kosten auf der Grundlage der Baukosten pro Mengeneinheit der einzelnen Gebäudekomponenten, einschließlich Arbeit und Material, geschätzt werden; und der Quantitätsmethode, bei der die Mengen an Rohmaterialien, die für den Ersatz des zu bewertenden Gebäudes benötigt werden, zusammen mit den aktuellen Materialpreisen und den damit verbundenen Installationskosten geschätzt werden.

Abschreibung

Für Bewertungszwecke bezieht sich die Abschreibung auf jeden Zustand, der den Wert einer Immobilienverbesserung negativ beeinflusst, und berücksichtigt Folgendes:

  • Physischer Verfall, einschließlich behebbarer Verfall, wie z. B. Anstrich und Dacherneuerung, und unheilbarer Verfall, wie z. B. strukturelle Probleme
  • Funktionale Veralterung, die sich auf physische oder gestalterische Merkmale bezieht, die von den Eigentümern nicht mehr als wünschenswert angesehen werden, wie z. B. veraltete Geräte, veraltet aussehende Einrichtungsgegenstände oder Häuser mit vier Schlafzimmern, aber nur einem Bad
  • Wirtschaftliche Veralterung, die durch Faktoren verursacht wird, die außerhalb der Immobilie liegen, wie z. B. die Nähe zu einem lauten Flughafen oder einer umweltbelastenden Fabrik.

Methodik

Schätzen Sie den Wert des Grundstücks so, als ob es frei wäre und für die höchste und beste Nutzung zur Verfügung stünde, indem Sie den Verkaufsvergleichsansatz verwenden, da Grundstücke nicht abgeschrieben werden können.
Schätzen Sie die aktuellen Kosten für die Errichtung des/der Gebäude(s) und der Standortverbesserungen.
Schätzen Sie den Abschreibungsbetrag der Einbauten, der sich aus dem Verfall, der funktionalen Veralterung oder der wirtschaftlichen Veralterung ergibt.
Ziehen Sie die Abschreibung von den geschätzten Baukosten ab.
Addieren Sie den geschätzten Wert des Grundstücks zu den abgeschriebenen Kosten des/der Gebäudes/Gebäude und der Standortverbesserungen, um den Gesamtimmobilienwert zu ermitteln.

 

Methode 3: Ertragskapitalisierungsverfahren

Diese Methode, die oft einfach als Ertragswertverfahren bezeichnet wird, basiert auf dem Verhältnis zwischen der von einem Investor geforderten Rendite und dem Nettoeinkommen, das eine Immobilie produziert. Es wird verwendet, um den Wert von ertragsstarken Immobilien wie z.B. Apartmentkomplexen, Bürogebäuden und Einkaufszentren zu schätzen. Schätzungen, die das Ertragswertverfahren verwenden, können ziemlich einfach sein, wenn davon ausgegangen werden kann, dass die betreffende Immobilie zukünftige Erträge erwirtschaftet, und wenn ihre Ausgaben vorhersehbar und konstant sind.

Direkte Kapitalisierung

Bei der Anwendung des direkten Kapitalisierungsansatzes führen die Gutachter die folgenden Schritte durch:

  1. Schätzen Sie das jährliche potenzielle Bruttoeinkommen.
  2. Berücksichtigen Sie Leerstand und Mietausfälle, um den effektiven Bruttoertrag zu bestimmen.
  3. Ziehen Sie die jährlichen Betriebskosten ab, um den jährlichen Nettobetriebsertrag zu berechnen.
  4. Schätzen Sie den Preis, den ein typischer Investor für die von der bestimmten Art und Klasse von Immobilien erzeugten Erträge zahlen würde. Dies wird durch die Schätzung der Rendite oder des Kapitalisierungssatzes erreicht.
  5. Wenden Sie den Kapitalisierungssatz auf die jährlichen Nettobetriebseinnahmen der Immobilie an, um eine Schätzung des Immobilienwerts zu erhalten.

 

Bruttoeinkommensmultiplikatoren

Die Bruttoertragsmultiplikator-Methode (GIM-Methode) kann zur Bewertung anderer Immobilien verwendet werden, die typischerweise nicht als Renditeobjekte gekauft werden, aber vermietet werden können, wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser. Die GRM-Methode setzt den Verkaufspreis einer Immobilie in Relation zu den erwarteten Mieteinnahmen. (Weitere Informationen finden Sie unter “4 Wege, eine Mietimmobilie zu bewerten”)

Für Wohnimmobilien werden in der Regel die monatlichen Bruttoeinnahmen verwendet, für Gewerbe- und Industrieimmobilien die jährlichen Bruttoeinnahmen. Das Bruttoeinkommensmultiplikatorverfahren kann wie folgt berechnet werden:

Verkaufspreis ÷ Mieteinnahmen = Bruttoeinkommensmultiplikator

Aktuelle Verkaufs- und Mietdaten von mindestens drei ähnlichen Immobilien können verwendet werden, um einen genauen GIM zu ermitteln. Der GIM kann dann auf die geschätzte Marktmiete der betreffenden Immobilie angewandt werden, um deren Marktwert zu ermitteln, der wie folgt berechnet werden kann:

Mieteinnahmen x GIM = Geschätzter Marktwert

Immobilienbewertung: Fazit

Eine genaue Immobilienbewertung ist für Hypothekarkreditgeber, Investoren, Versicherer und Käufer sowie Verkäufer von Immobilien wichtig. Obwohl Wertermittlungen in der Regel von erfahrenen Fachleuten durchgeführt werden, kann jeder, der an einer Immobilientransaktion beteiligt ist, davon profitieren, ein grundlegendes Verständnis der verschiedenen Methoden der Immobilienbewertung zu erlangen.

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