Bestellerprinzip

Bei der Vermietung von Immobilien gilt für alle Beteiligten das Bestellerprinzip, das in Kurzform nichts anders bedeutet als – wer bestellt, der bezahlt auch! In Bezug auf Immobilien heißt das, dass derjenige die Maklerkosten übernimmt, der den Makler beauftragt. Sucht also ein Vermieter über einen Makler einen Mieter für seine Mietwohnung, dann muss er auch die anfallende Maklerprovision übernehmen, falls er für die Suche einen Immobilienmakler beauftragt. Das gilt auch im umgekehrten Fall für die Beauftragung durch den Mieter. Einige Bundesländer wendeten bis Mai 2020 das Bestellerprinzip auch beim Immobilienverkauf an. Doch am 23.Dezember 2020 trat ein neues Gesetz in Kraft, das bereits im Juni 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde. Dieses neue Gesetz sieht vor, dass das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf nicht anwendbar ist und somit nicht der Auftraggeber des Maklers alleine die Courtage zahlen muss. Doch für Vermietungen gilt das Bestellerprinzip auch weiterhin.

Welche Regelung gilt beim Immobilienverkauf?

Auch wenn einige Bundesländer wie Berlin, Brandenburg oder Hessen das Bestellerprinzip auch beim Immobilienverkauf angewendet haben, ist dies künftig nicht mehr möglich. Seit 23. Dezember 2020 gilt das neue Gesetz, das regelt, wer den Makler bezahlen muss. Es gilt für die Vermittlung von Kaufverträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser an Privatpersonen. Käufer und Verkäufer müssen sich seitdem die Provision teilen. Nicht derjenige, der den Makler beauftragt hat, trägt auch die vollen Kosten denn beide Parteien zahlen jeweils 50 Prozent der Maklerprovision. Das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten sorgt also seit Inkrafttreten dafür, dass die Maklercourtage gleichmäßig auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird. Diese gesetzliche Regelung gilt ausschließlich dann, wenn der Kauf von Immobilien durch Privatpersonen erfolgt. Handelt es sich beim Käufer beispielsweise um eine GmbH oder um sonstige Gewerbetreibende, gilt die Neuregelung nicht. Dann gilt auch weiterhin das Bestellerprinzip laut dem der Auftraggeber des Maklers für die Maklerprovision aufkommen muss.

Was hat sich seit Dezember 2020 für Verkäufer und Käufer geändert?

Für Verkäufer und Käufer hat sich seit dem 23.12.2020 geändert, dass das Bestellerprinzip beim Verkauf bzw. Kauf von Immobilien, nicht mehr anwendbar ist. Das heißt, dass sich Käufer und Verkäufer seit Inkrafttreten des neuen Gesetzes die Maklerkosten bei der Vermittlung teilen müssen. Bei Erteilen von einem Suchauftrag für eine Immobilie, spielt es für den Makler daher keine Rolle mehr, wer ihm den Auftrag erteilt hat. Beide Parteien sind nach erfolgreicher Vermittlung von Kaufverträgen beim Immobilienkauf dazu verpflichtet, 50 Prozent der Maklerprovision zu zahlen. Der Makler wird also sowohl vom bisherigen Eigentümer als auch vom Käufer bezahlt.

Wie funktioniert die Verteilung der Maklerkosten?

Erteilt ein Verkäufer einem Makler den Auftrag nach einem passenden Käufer zu suchen, weil er eine seiner Wohnungen und Einfamilienhäuser verkaufen möchte, so gilt für diesen Verkauf ab dem 23. Dezember ein neues Gesetz. Das bisher greifende Bestellerprinzip, das in den Paragraphen 656c BGB und 656d BGB geregelt war, nachdem der Auftraggeber die Provison für den Makler vollständig zu tragen hatte, ist nicht mehr gültig. Bei Abschluss eines Kaufvertrags kommt es jetzt zu einer Teilung der Kosten denn sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen 50 Prozent der Maklerprovision bezahlen. In der Praxis bedeutet das, dass der Käufer sich künftig einen Zahlungsbeleg vorlegen lassen kann, ob tatsächlich die Hälfte der Courtage inklusive Mehrwertsteuer vom Verkäufer an den Makler bezahlt wurde. Erst danach muss er seine Hälfte der Kosten des Maklers übernehmen. Durch diese Neuregelung der Provisionsteilung wurde eine einheitliche Regelung geschaffen, die in allen Bundesländern gilt.

Bestellerprinzip beim gewerblichen Kauf

Anders als bei Kaufverträgen über Wohnungen im privaten Bereich, kann bei einem Verkauf im gewerblichen Bereich auch weiterhin das Bestellerprinzip gültig sein. Bei solch einem Kauf bzw. Verkauf ist es wichtig darauf zu achten, was im Vertrag mit den Maklern in Textform festgehalten wurde. Es ist sowohl möglich, dass die Zahlung alleine durch den Auftraggeber erfolgt, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, als auch, dass es bei Abschluss zu einer Teilung der Kosten kommt.

Wozu eine Neuregelung der Maklerprovision beim Verkauf?

Die Regelung ob Käufer und Verkäufer sich die Maklercourtage teilen oder wer wie viel Prozent der Kosten übernimmt, war bisher in allen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Um eine einheitliche Regelung zu finden, wurde beschlossen das Bestellerprinzip nicht mehr auf privaten Kauf von Wohnimmobilien anzuwenden. Diese Neuregelung wurde in ganz Deutschland im Dezember 2020 wirksam. Jedes Bundesland ist jetzt zu einer einheitlichen Praxis verpflichtet. Aufgrund dieses Gesetzes bezahlen bisheriger Eigentümer und neuer Eigentümer maximal die Hälfte der Maklercourtage. Diese Privisionsteilung ist unabhängig davon, wer dem Makler den Auftrag erteilt hat. Die Maklerprovision für Immobilien müssen also vom Käufer und vom Verkäufer per Gesetz geteilt werden.

Konsequenzen für den Makler

Dieses neue Gesetz hat auch für die Immobilienmakler Konsequenzen. Da sie beim Abschluss von Kaufverträgen über Wohnungen in Zukunft sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer ihre Provision erhalten. Dies hat eine Art der Doppeltätigkeit zur Folge. Der Makler vertritt in Zukunft nicht nur die Interessen des Verkäufers sondern auch die des Käufers und muss versuchen jeder Partei gerecht zu werden. Da er für beide die Interessenvertretung übernimmt, kann bei einer Doppeltätigkeit auch mit jeder Partei ein Vertrag abgeschlossen werden. Der Makler ist also nicht länger ausschließlich für den Besteller seiner Dienstleistung tätig. Seine Maklerverträge sollte er unbedingt in Textform abschließen. Übrigens gilt für alle Maklerverträge, die vor dem 23. 12.2020 abgeschlossen wurden, also bevor das neue Gesetz in Kraft trat, das, was in Textform im Vertrag festgehalten wurde. Alle neuen Verträge, die nach diesem Datum geschlossen wurden, müssen sich an die neuen Regelungen halten.

 

Das Wichtigste zum Bestellerprinzip zusammengefasst

Das Bestellerprinzip ist eine Regelung zur Kostenübernahme, das nur noch bei einer Vermietung gilt. Bei der Vermietung von Einfamilienhäusern oder Wohnungen kommt es zum Tagen. Es besagt, dass nach Abschluss eines Kaufvertrags derjenige die Provision an den Makler zahlt, der ihn beauftragt hat. Wird der Makler im Auftrag vom Vermieter tätig, zahlt dieser also die anfallende Provision. Sollte er vom zukünftigen Mieter den Suchauftrag erhalten haben, dann ist dieser für die Zahlung zuständig. Bei einer Vermietung , die durch einen Makler zustande kommt, ist also eindeutig geregelt, wer die Provision des Maklers zahlen muss. Geht es allerdings nicht um die Vermietung einer Immobilie sondern um einen Verkauf, dann müssen sich Verkäufer und Käufer seit 23 12 2020 an die neuen Gesetze halten. Diese besagen, dass von jeder Partei ein Teil der Provision übernommen werden muss. Diese Provisionsteilung und ihre Höhe müssen im Maklervertrag festgehalten sein. Somit ändert sich nichts für Vermieter bei der Vermietung einer Immobilie. Nur für Verkäufer und Käufer und letztendlich für den Immobilienmakler kommt es aufgrund des Gesetzes zu einer Provisionsteilung.

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